Как купить квартиру без кабальной ипотеки

[Веселый робот]

На всякий случай, если кто-то сам не считал реальную разницу между арендой и ипотекой, привожу расчёт реальных данных.

Итак, берём калькулятор (а лучше эксель), вспоминаем математику за 3 класс средней школы и вместе считаем, что выгоднее: аренда жилья или ипотека.

Все приведенные цены действительны на 19 января 2014, для города Мурманск. В вашем городе ситуация будет отличаться, но вряд ли намного, т.к. "свободный рынок" уже практически везде "сам отрегулировал" соотношения между стоимо

...читать дальше (еще 9443 символов) >>

стью жилья и его арендой.

Финпоток и стоимость денег рассчитаны ипотечным калькулятором на сайте Сбербанка. Для большинства регионов они будут такими же, как в моём расчёте.

Дано:
2-комнатная квартира, площадью 56 метров в панельном 9-этажном доме, построенном чуть более 20 лет назад. Без ремонта, почти без мебели, со старыми холодильником, старой плитой и такой же стиральной машиной.

Заявленная риэлторами стоимость подобных квартир - 2,590,000 рублей.
Чтобы быть ближе к реальности и дальше от риэлторских ожиданий, дальнейшие расчёты будем проводить по цене 2,500,000 рублей.

Стоимость аренды квартиры - 17,000 рублей, включая коммуналку, но без стоимости электричества и интернета.
Сначала риэлторы хотели 18,000, но в итоге мы с хозяином сошлись на 17,000 рублей в месяц, плюс договорились о том, что любые сделанные мной улучшения будут зачтены в счёт арендной платы.

Так как электричество и интернет нам в любом случае придётся оплачивать отдельно от квартиры и коммуналки, то, думаю, все согласятся с тем, что в расчетах их учитывать не стоит, также, как и другие статьи семейного бюджета. Считаем только жильё.

Рассмотрим вариант приобретения этой квартиры в долг

Идём на сайт Сбербанка, вбиваем в ипотечный калькулятор цифру 2,500,000 рублей, указываем минимальный первоначальный взнос (15%), выбираем общие условия и выполняем два расчёта - на 10 лет (120 месяцев) и на 20 лет (240 месяцев).

Получаем, что мы при любом раскладе должны сразу же внести за квартиру 375,000 рублей, а затем:
1) или выплачивать по 38,068 рублей в месяц на протяжении 10 лет;
2) или выплачивать по 30,635 рублей в месяц на протяжении 20 лет.

Переплата по кредиту за весь срок составит 2,068,228 или 4,852,432 соответственно.

Цифры не малые, но тем не менее, мы должны к ним прибавить ещё и стоимость коммуналки, ведь в аренду квартиры она включена, а в ипотеку - нет.

В моём случае хозяин квартиры заявлет, что коммулка обходится ему в районе 7,500 рублей в месяц. Лично я склонен ему верить, т.к. во-первых он оплачивает её сам из фиксированной арендной платы и потому ему нет смысла меня обманывать, а во-вторых, эта квартира куплена из материнского капитала для его подрастающих детей и потому в ней скорее всего прописано несколько человек из его семьи, что влияет на стоимость коммунальных услуг.

Как бы там ни было, давайте за истинный объём коммунальных платежей примем 5,000 рублей. Для двухкомнатноый квартиры в моём городе это совсем небольшая цифра. Но даже если она будет отличаться от этого значения, то не сможет сильно исказить наши дальнейшие расчёты.

Теперь прибавляем эти 5,000 рублей к ипотечным платежам и получаем такую картинку:
1) мы должны будем платить по 43,062 рубля ежемесячно в течение 10 лет, или;
2) нам придётся выплачивать по 35,635 рублей каждый месяц на протяжении 20 лет.

Запоминаем эти цифры. Дважды грязно ругаемся в адрес жадных банкиров. Закрываем сайт банка и переходим к самому интересному.

Мы принимаем эти ужасные условия. Принимаем безоговорочно, как объективную реальность, изменить которую прямо сейчас мы не в состоянии. Поэтому мы готовимся к этим ненормальным по объёму выплатам за убитую двушку в советской панельке и... берём квартиру в аренду.

Берём квартиру в аренду, чтобы "переплачивать чужому дяде"

Арендуем квартиру и живём в ней за 17 000 рублей в месяц. НО:
1) к моменту переезда в эту квартиру у нас уже должно быть 375,000 рублей, которые мы НЕ отдали на первый взнос;
2) каждый месяц мы должны иметь на руках по 43,062 или 35,635 рублей (в зависимости срока кредита), которые мы НЕ отдаём на ипотеку.

Вопрос наличия этих денег принципиально важен. Если бы мы взяли ипотеку, то нам пришлось бы выплачивать эти суммы каждый месяц, что бы ни случилось. Представьте что ваше жильё в залоге у банка и будьте готовы в конце каждого месяца иметь одну из этих сумм на руках, как будто вас выселят за просрочку платежа!

Теперь, а также в будущем, из этих ежемесячных сумм мы оплачиваем аренду квартиры в размере 17,000 рублей, а остальное спокойно, дисциплинированно и непреклонно НАКАПЛИВАЕМ на своё жильё.

Ремонт, мебель, домашние предметы и многое другое, что неизбежно потребует трат на новом месте жительства покупаем и оплачиваем из любых других денег! Ежемесячные НЕ ПОТРАЧЕННЫЕ платежи только НАКАПЛИВАЕМ!

И вот что мы получаем в результате.

В начале года (мы только въехали в квартиру) мы имеем на руках 375,000 рублей которые не отдали на первый взонос. Год живём, ежемесячно накапливаем разницу между предполагавшейся ипотекой и реальной арендой, затем в конце года получаем:

Год 1:
(43,062 - 17,000) 12 = 312,744 накоплений 375,000 = 687.744 рублей или
(35,635 - 17,000) 12 = 223,620 накоплений 375,000 = 598,620 рублей

Год 2:
687,744 312,744 = 1,000,488 рублей
или
598,620 223,620 = 822,240

Год 3:
1,000,488 312,744 = 1,313,232
или
822,240 223,620 = 1,045,860

Дальше каждый может посчитать сам, просто прибавляя по 312,744 или 233,620 каждый год, соответственно выбранному сроку "ипотеки".

Кому лень считать, сообщаю:
вместо ипотеки на 10 лет вы спокойно накопите на свою квартиру за 7 лет, вместо ипотеки на 20 лет, вы накопите на квартиру за 10 лет и ещё 100,000 рублей у вас останется.

С учётом тех денег, которые вы потратили на аренду квартиры, вы сэкономите на банковских процентах 640,228 и 2,812,432 рублей соответственно (умножаем 17,000 на количество месяцев аренды до тех пор, когда нам хватит на покупку квартиры и вычитаем результат из суммы предполагавшейся переплаты).

При этом, вы на протяжении 7 или 10 лет живёте в спокойствии, без долгов и располагая при этом значительной "подушкой" кэша на всякий непредвиденный случай!

Внезапная болезнь или потеря работы не приведут вас к выселению

Если возникнут проблемы с деньгами, вам, возможно, придётся потратить на аренду жилья немного из накопленного (и таким образом откатиться назад на пути к своей цели) но это в самом крайнем случае и только на то время, пока будете искать новую работу.

Согласитесь, это не то же самое, что остаться на улице да ещё и с долгами (банки при просрочке платежа забирают квартиру в зачет долга по очень маленькой цене, а вы остаётесь им должны накопленные проценты и теряете уже оплаченные).

Вся лирика вроде "живём в своём жилье", "не надо ютиться по съемным квартарам", "зато уже можем делать ремонт", активно навязываемая банками - не более, чем иллюзия. В случае возникновения проблем с вашей платежеспособностью, банк очень быстро вам покажет в чьей квартире на самом деле вы находитесь.

Зато при аренде, все эти вопросы элементарно решаются договором с собственником, по котому он не имеет права вас выселить в течение определенного срока, не может выселить без заблаговременного предупреждения и может поднимать аренду не более, чем на какое-то число процентов в год.

Ещё немного о росте цен и процентах

Кстати, насчёт роста аренды, повышения стоимости квартиры и прочих процентов... Здесь меня могут поругать за такие расклады, но из песни слов не выкинешь и, если лично вам позволяет совесть и мировоззрение, то можно использовать с пользой для себя условия гребаной капиталистической системы.

Короче говоря - если у вас нет ни бизнеса, ни навыков инвестирования, вы можете не особо мудрствуя сдать ростовщикам-банкирам деньги под проценты в виде обычного вклада и компенсировать инфляцию, возможный рост стоимости недвижки а заодно и серьезно ускорить рост ваших накоплений.

Посчитаем, что будет, если вы вместо накопления денег в матрасе (или где вы их там прячете) вы отнесете их в банк на обычный депозит по ставке 10% годовых и будете каждый год продлевать вклад с капитализацией процентов, добавляя к ним свои накопления.

Начало первого года:
кидаем на депозит 375.000, сэкномленные на первом взносе.

Год 1 закончился:
у нас в банке лежит 375.000 1,1 = 412,500 к которым прибавляется (43,062-17,000)12 = 312,744 накоплений и получается
412,500 312,744 = 725,244
или
412,500 223,620 = 636,120

Год 2:
725,244 1,1 312,744 = 1,110,512
или
636,120 1,1 223,620 = 923,352

Год 3:
1,110,512 1,1 312,744 = 1,534,308
или
923,352 1,1 223,620 = 1,239,307

Год 4:
1,534,308 1,1 312,744 = 2,000,482
или
1,239,307 1,1 223,620 = 1,586,858

Год 5:
2,000,482 1,1 312,744 = 2,513,151 - Оно?
или
1,586,858 1,1 223,620 = 1,969,164

Год 6:
Кто хотел ипотеку на 10 лет, уже целый год живет в своей собственной квартире.
Или продолжает снимать старую квартиру, расходы на которую полностью покрываются банковскими процентами (примерно по 20,900 в месяц).

Год 7:
Кто хотел ипотеку на 20 лет, покупает квартиру за 2,628,670 рублей в конце 7 года или остаётся в съёмной квартире, рассчитываясь за аренду банковскими процентами, которых набегает чуть больше 21,000 рублей в месяц.

Вот такая незамысловатая математика.
15 минут расчётов, которые позволяют сэкономить от 5 до 13 лет жизни, которые при ипотеке пришлось бы работать на банкиров.

Понятно, что при вложении денег на депозит, полученные вами проценты придётся отрабатывать любителям взять плазму или джип в кредит, поэтому, если вы не хотите участвовать в грабеже этих нетерпеливых товарищей, то просто копите без вложений в банк. Всё равно это будет значительно выгоднее, чем содержать банкиров и пополнить ряды людей, отрабатывающих чужие капиталы.

© alexthesage

Вопрос: чочо?

1. годно		146	(82.02%)
2. хуnта		32	(17.98%)
Всего:		178

@темы: познавательное, нищеёбы

Comments

[Walterka]

полно ипотечных квартир которые покупаются только для аренды... потому как иначе ипотеку не выплатить...

Да, и такое тоже есть.
fire-dragon, э-э, не совсем поняла, что вы имеете в виду. Где я неправду-то сказала?
Разве нельзя найти приличное жилье? Все упирается в цену, да, но найти-то можно, и вариантов немало.
Полтора года назад из Воронежа в Новороссийск перебралась. Не знаю, как сейчас там обстоят дела с ценами на аренду, но разница по сравнению с Новороссийском - существенная в любом случае. Не в пользу Новороса. В Воронеже много новых домов, и цены на аренду значительно ниже.
В Новоросе снять однушку в среднем состоянии можно от 15 тысяч в нормальном районе (сам город не очень большой, поэтому под "нормальными" районами подразумеваются те, что относятся к основной части города, а под "ненормальными" - в пригороде и на другом берегу, где стоят заводы). При том, за 15 большая вероятность, что это будет убитая хата либо малосемейка (одно время пришлось жить в убитой малосемейке с разгоканной ванной, абсолютно негодной сантехникой и полчищами тараканов, которые приползали от соседей - хозяин брал ровно 15 + тыщу на оплату коммуналки). Приличная однушка будет стоить дороже (те же17-20 тысяч, хотя за эту же сумму можно снять двушку в среднем состоянии). Коммунальные услуги оплачиваются отдельно.
В Воронеже я снимала брежневку с новым ремонтом и в хорошем состоянии за 10 + коммунальные. Плюс, в случае необходимости ремонта хозяйка потраченную на него сумму вычитала из квартплаты. Юго-западный, кстати, недалеко от Цирка (т.е. практически в центре).

[fire-dragon]

Walterka, конкретно в этом районе в 2006 снимал однушку на Депутатской. 7 + комуналка.

[Walterka]

fire-dragon, ну вот)
У меня в 2012, соответственно, было 10 + коммуналка (сама коммуналка не больше 1000 обходилась + интернет, но это уже мои личные расходы).
Ах да, все цены мной указаны были с тем учетом, что жилье снимается с мебелью и техникой (основное требование - наличие стиралки и холодильника)).

[fire-dragon]

стиралка говно(полное) холодильник минск (Это круть) . Диван развалили мои друзья в процессе удержимой любви

[Walterka]

fire-dragon, у меня наоборот было) Стиралка нормальная, холодильник - советский еще, с хреновой морозилкой. Зато была колонка с подогревом воды (в воронеже летом это порой бывает бесценно, т.к. горячую воду очень любят отключать на длительный срок в некоторых районах - с ужасом припоминаю недели без горячей воды в общаге летом) и неплохая плита. Впрочем, качество техники не настолько было принципиально для меня.

[fire-dragon]

Мну всегда в Воронеже смущало отключение воды. А еще я жутко боюсь взрывов. Просто девчачий визг от меня услышать при пыхе колонки это легко. Блин поэтому наверно и не люблю старые районы

[fire-dragon]

Мну всегда в Воронеже смущало отключение воды. А еще я жутко боюсь взрывов. Просто девчачий визг от меня услышать при пыхе колонки это легко. Блин поэтому наверно и не люблю старые районы

[Walterka]

fire-dragon, мне отчего-то вспомнилось, как в анонимном крипи-треде какой-то анон жаловался на подобную фобию. Но вообще на самом деле гораздо больше вероятности, что может загореться проводка, чем рванет газ. Это ж нужно, чтобы произошла утечка, для начала. Т.е., если у человека нет катастрофических проблем с обонянием (да даже и при их наличии должно просто физически стать плохо), и он находится дома, то утечка будет обнаружена довольно быстро.
А если его не было дома, и он забыл закрыть кран, то все произойдет быстро. Когда он вернется домой и зажжет свет.

Хех, вспомнила, как в Воронеже однажды подумала, что произошла утечка газа. В квартире реально с утра пахло чем-то странным. Мне запах больше всего напоминал именно запах газа. Проверила все - вроде в норме. Вышла на лестницу - вонь сильнее. Спросила у соседей, не знают ли, в чем причина. Они объяснили, что на первом этаже живет сумасшедший дед, который к себе в квартиру весь мусор тащит, и в жаркие дни вонь от его квартиры (которая, к слову, находилась на первом этаже, а моя была на пятом) распространяется по всему подъезду.

[Сигурд Лис]

Walterka, такое не только есть это один из относительно быстрых способов квартиру окупить. То есть береться, сперва, в иппотеку, к примеру, однушка, в приличном состоянии. НО уже вторичка. Дальше обставляется по минимуму (техника с уценков и дешевый диван) туда заселяются жильцы. Собственно вместе у вас получается в районе 30-40 тысяч в месяц без напряга платить. Если с напрягом то можно дотянуть до 60-70. При этом надо очень внимательно читать договор и смотреть что и как на тему досрочных погашений и так далее, то есть с мозгами подходить. ипотека, в результате гаситься гораздо быстрее. Года 3-4 и все. Дальше уже в плюсе. Дальше соотвественно покупаеться вторая квартира, уже двушка. На нее работаете вы, квартиранты и вторые квартиранты. Гаситься все примерно с той же скоростью. У меня у знакомого так 4 квартиры в собственности было... не полез бы в МЛМ и политическую активность остались бы все 4... Но... в общем сам дурак... Однако, как показывает практика схема рабочая и вплне себе... НО для тех кто способен ждать и работать три четыре года наизнос. Что бы максимально быстро получить первую квартиру в рабочий актив

[Сигурд Лис]

Walterka, к слову вхрывоопасной смесью пропана и кислорода вполне некоторое время можно бышать, и без особого ощущения хреновости... Проходили

[fire-dragon]

Walterka, я обычно адекватный, так мелкие тараканы

[fire-dragon]

Сигурд Лис, от 4 до 17%
?

[Walterka]

fire-dragon, да нет, я не об неадекватности говорила). У каждого свои страхи. Я, например, до дрожи в коленях боюсь крутых обрывов в горах (боюсь поскользнуться и вылететь туда).
Сигурд Лис, не каждый в состоянии такую схему провернуть)
А вообще, на мой взгляд, любой кредит в принципе - вещь, мягко говоря, невыгодная и убыточная. Не все умеют ждать, и уж тем более - копить и откладывать. Кому-то проще взять кредит и впрячься в многолетнюю кабалу. Для себя я это считаю неприемлемым. В здравом уме едва ли бы на такое подписалась.

[Солнечный ветерок]

Накопить на квартиру риск еще больше, чем при взятии ипотеки.
1. Проценты в статье учли большие, ипотеку можно взять и на 9,5 - 10 % годовых
2. Программы поддержки тоже помогают. Брал ипотеку на 25 лет, с расчетом на губернаторскую программу. Получил от государства 300 т.р. Которыми сразу же сократил срок на 10 лет.( это обычные досрочные платежи банки не принимают 6 месяцев, а с программ поддержки обязаны принять.) Плюс ежемесячно государство мне возвращает по 10 т.р. , с задержками. но возвращает.
3. Покупал в новостройке, но дом уже был сдан. Сейчас квартира стоит почти в два раза дороже, чем та цена, за которую купил. То есть даже если предположить, что я не смогу договориться с банком о снижении ежемесячного платежа, в случае проблем с зп. То с учетом денег, которые возьмет себе банк с продажи (которые я не успел выплатить) я уже смогу купить почти такую же квартиру в новостройке, ну может чуть попроще.
4. Деньги надо где то хранить. При кредите все риски по деньгам берет на себя банк. (но конечно нужно читать внимательно кредитный договор, что бы банк не попытался часть рисков переложить на вас.) Проценты по банковским вкладам мизерные. Если вклад, который ты можешь пополнять и снимать, то это процентов 6 годовых. А те которые ближе к 9 процентам, то ты положил и год, как минимум, его пополнять не можешь и снять тоже. В итоге деньги этот год нужно где то накапливать. Так же риск потерять все или почти все. Страхование вкладов это хорошо, но там ограничение на сумму, плюс это риск если руководство банка успело все деньги куда нибудь вывести, почуяв проблемы. А если нет денег, то государство будет долго шевелиться с выплатами, если вообще выплатит.
5. Откладывать каждый месяц деньги, причем достаточные, что бы в реальные сроки накопить на квартиру, это нужно иметь железную волю, не каждый сможет.
6. Квартира в собственности, туда можно прописаться, а в съемную не факт, что пропишут.

[Солнечный ветерок]

Да, забыл еще одно. Банку не выгодно что бы у взявшего кредит были проблемы с погашениями, в том числе не особо выгодно прерывать ипотеку и реализовывать залог. Поэтому в большинстве случаев банк пойдет навстречу и даст возможность реструктурировать кредит или даже дать отсрочку в каких то случаях. Если менеджер в банке не может решить этот вопрос, то есть руководители отделов. Конечно лучше всего это делать до того, как вы просрочите несколько платежей.

[kalinared]

Переменчивый ветерок,

обычные досрочные платежи банки не принимают 6 месяцев,

Да, сейчас почти все банки принимают досрочно.

[kalinared]

DDD,

Теперь все понятно, почему вы так истово жопу за ипотеку с кредитами рвете, прямо этим постом хлеб отобрали, лол, и все больше народа будет уходить от вас необъебанным. И научитесь вести дискуссию без истерик, для начала.

Чего тебе понятно? Я в банке не работаю и к банкам отношения не имею.
Ты, "необъёбанный банками", с подобной "логикой" и знанием реала на ипотеку будешь долго, долго зарабатывать.

[Солнечный ветерок]

kalinared, Первые 6 месяцев? На сайтах это редко пишут, часто такой пункт в кредитном договоре оказывается. Когда брал везде было, что первые 6 месяцев досрочно гасить нельзя, потом можно.

[kalinared]

Переменчивый ветерок

Первые 6 месяцев? На сайтах это редко пишут, часто такой пункт в кредитном договоре оказывается. Когда брал везде было, что первые 6 месяцев досрочно гасить нельзя, потом можно

Сейчас повсеместно условия кредитных договоров, ограничивающих право потребителя на досрочный возврат кредита, в том числе с уплатой соответствующих комиссий, признаются судами незаконными.
Я вторую ипотеку брала в Сбере, запрета на досрочное гашение нет. Знаю, что такие же условия в Газпромбанке и ВТБ24

[Эй Ди]

я, наверное, невнимательно прочитала, но где в схеме накопления (ЗП минус аренда равно денюжка в банк) учитываются расходы на еду/транспорт?
даже отказавшись от излишеств и ходя в протекающих ботинках, надо денег на дорогу, чтобы доехать на работу, за которую и выдадут ЗП
или автор фрилансер, не тратит на транспорт, и ест то, что мимо проползало?

[Walterka]

но где в схеме накопления (ЗП минус аренда равно денюжка в банк) учитываются расходы на еду/транспорт? даже отказавшись от излишеств и ходя в протекающих ботинках, надо денег на дорогу, чтобы доехать на работу, за которую и выдадут ЗП или автор фрилансер, не тратит на транспорт, и ест то, что мимо проползало?

Он же писал, что бытовые расходы не учитывает, т.к. в любом случае они были бы одинаковыми и при ипотеке, и при аренде квартиры.

[Эй Ди]

Walterka, аа, ну ок, невнимательно читаю

[сКОТина]

fire-dragon,

сКОТина, здается мне что пиздите вы. Город этого безмерного эльдорадо назовите. По цене я вижу что усть задрюпинск. Вопрос 1 что там построили за эти 10 лет?

Мама твоя пиздит, что с папой спит!

Подмосковье 20 км от МКАД - я думаю, если вас в гугле не забанили - то сравнить цены в 2002-2003 и текущие вы сможете. В то время - вся Москва была безмерным Эльдорадо.
Что построили? Сколько сейчас в радиусе 10 км новомодных жилищных комплексов - да тыщи их, учитывая динамику застройки подмосковья.

Адекватные инвесторы, давно уже соскочили с рынка недвижимости - при таком бурном росте строительства цена уже ТАК расти не будет, а скорее будет падать.
Доход со сдачи квартиры - редко превышает 6-7% годовых (особенно если считать все расходы).
А сумму в 3-6 лямов - очень удачно ложится в депозит под 5-18% годовых.

[DDD]

kalinared, будьте любезны напомнить, в какой момент разговора мы перешли с вами на "ты".

на ипотеку будешь долго, долго зарабатывать

Сами-то поняли что сказали?

[fire-dragon]

70 000 это 2.5 ляма рублями 20 км от мкада это убитая однушка.

В ближнем подмосковье более менее нормальную квартиру можно найти от 3.5 и то постаратся нужно

[сКОТина]

fire-dragon, Мой пример - тождественное сравнение сейчас и тогда, если коробит "убитая однушка" - посчитай разницу в стоимости фешенебельной 3-шки тогда и сейчас - пропорции те же.

И да! Степень убитости никак не связана с ценой при покупке - все равно ремонт делать под себя... Что мне никто не делал скидок за облезшие обои, что я не смогу ничего накинуть за новую сантехнику и плитку при продаже...
Сам-то много ль квартир купил/продал?

[Walterka]

Ну владельцы не все такие же ебланы, есть и нормальные, которые заинтересованы в ремонте/улучшении жилья и готовы вычитать затраты из арендной платы. Они же, как правило, и сдают жилье порядочным людям на длительный срок, а вы какое-то днище описываете.

Запоздало, но все же не могу не поддержать эту реплику. Вообще бесит подобное отношение арендодателей. В свое время, при выборе квартиры, много раз столкнулась с такими ребятами. Полный швах.

[fire-dragon]

сКОТина, своих 2.

Чужих 150 - 180

[My Precious]

Переменчивый ветерок, плюс )
Кроме того, вы ещё забыли инфляцию с девальвациями всякими и стабильный рост цен на квартиры.

В общем, как-то так:

[kalinared]

DDD,

будьте любезны напомнить, в какой момент разговора мы перешли с вами на "ты".

Ты жене претензии предъявляй